Wilt u voorkomen dat uw buurman of een projectontwikkelaar al tijdens de bezwaarfase begint met bouwen, dan dient u een verzoek tot voorlopige voorziening in te dienen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank van uw arrondissement. Een dergelijke voorziening kan in principe slechts toegewezen worden indien onverwijlde spoed dat vereist, gelet op de betrokken belangen. De jurisprudentie is daar zeer wisselend in en het hangt zeer af van de feiten en de omstandigheden per geval. Daarnaast wil dit per voorzieningenrechter dan wel rechtbank ook nog wel eens verschillen, zo leert onze ervaring. Is de omgevingsvergunning voor het bouwen verleend met behulp van de uitgebreide procedure dan is in eerste instantie een conceptbesluit genomen om de omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen. Als u het niet eens bent met dit conceptbesluit dient u tijdig een zienswijze in te dienen. Mocht het definitieve besluit naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast worden dan staat tegen dit definitieve besluit beroep bij de rechtbank open en daarna eventueel hoger beroep bij de Raad van State. Het is van groot belang dat een zienswijze wordt ingediend omdat anders geen mogelijkheid bestaat tot het benutten van de genoemde beroepsmogelijkheden. Nadere informatie over de procedure van bouwplannen treft u hier.

Advocaat bouwplannen

Op verschillende manieren kan een advocaat bij bouwplannen worden betrokken. Ten eerste kan de advocaat een inschatting geven van de haalbaarheid van bouwplannen. Vervolgens kan worden geadviseerd over het aanvechten van een bouwplan, zowel vanuit privaatrechtelijk als bestuursrechtelijk opzicht.

Vervolgens komt het regelmatig voor dat de advocaat ‘op de achtergrond’ bij bouwplannen adviseert zonder dat de wederpartij daarvan op de hoogte wordt gesteld. Meester advocaten beschikt over juristen en advocaten die u zowel privaatrechtelijk als bestuursrechtelijk kunnen adviseren over bouwplannen. In veel gevallen hebben de advocaten en juristen in het verleden ervaring opgedaan binnen de gemeentelijke overheid, al dan niet via detacheringsbureaus.

Bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is verreweg het meest belangrijke planologische instrument. In het bestemmingsplan worden de bestemmingen vervat en aangewezen voor al de gronden binnen de gemeentegrenzen. In de toelichting bij het bestemmingsplan moet de gemeente verantwoording afleggen over de gekozen bestemmingen en aangeven hoe rekening is gehouden met de verschillende activiteiten die binnen de gemeente ontplooid dienen te worden. Daarbij kan gedacht worden aan de waterhuishouding en detailhandelbranche. 

De procedure om te komen tot een bestemmingsplan is behoorlijk ingekort ten aanzien van de oude wet. Overleg met hogere overheden is niet altijd meer nodig en er hoeft geen goedkeuring meer verleend te worden door de provincie. Er zijn ook andere termijnen ingesteld. Overigens zijn er geen inhoudelijke eisen gesteld aan de precieze inhoud van het bestemmingsplan. De gemeente kan er zelf voor kiezen een gedetailleerd bestemmingsplan te maken of een heel globaal bestemmingsplan, een bestemmingsplan dat een groot gebied omvat of een zogenaamd postzegelbestemmingsplan voor slechts 1 of 2 percelen. 

Wanneer iemand het niet eens is met het ontwerp bestemmingsplan kan daartegen een zienswijze ingediend worden. Wordt het bestemmingsplan in afwijking van de zienswijze vastgesteld dan kan er beroep worden aangetekend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

Per 1 januari 2024 zal deze regelgeving wijzigen door de invoering van de Omgevingswet.

Bevoegdheden van de gemeente

Ook de gemeente kent tal van bevoegdheden op het grond van het planologisch regime. Achtereenvolgens zijn deze bevoegdheden:

Structuurvisie

De gemeenteraad dient voor het hele grondgebied van de gemeente een zogenaamde structuurvisie vast te stellen. In deze structuurvisie wordt het ruimtelijk ontwikkelingsbeeld voor de gemeente weergegeven. Met andere woorden; de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid van de gemeente en de manier waarop de gemeente dat zal uitvoeren. Ook kan een gemeente ervoor kiezen een structuurvisie voor een deel van de ruimtelijke ontwikkeling vast te stellen, bijvoorbeeld voor de horeca in de gemeente of het water in de gemeente.

De beheersverordening

De gemeente kan ervoor kiezen een zogenaamde beheersverordening vast te stellen voor een gebied van de gemeente waar geen ruimtelijke ontwikkelingen worden verwacht. De beheersverordening doet niets anders dan het bestaande gebruik beschermen en handhaven. Wel kan er de mogelijkheid worden opgenomen om ontheffing te verlenen van de beheersverordening voor afwijkende activiteiten.

Advocaat bestemmingsplan

Het is niet verplicht om bij problemen rondom een bestemmingsplan een advocaat in te schakelen. Wel is het vaak verstandig, ook vanwege de vele procedurele en formele aspecten rondom het vaststellen en afwijken van een bestemmingsplan.

Het komt ook regelmatig voor dat een advocaat uitsluitend ‘op de achtergrond’ adviseert over een bestemmingsplan zonder dat het bestuurorgaan daarvan op de hoogte wordt gesteld. Meester advocaten beschikt over meerdere advocaten en juristen die gespecialiseerd zijn in het bestemmingsplannen. In veel gevallen heeft de advocaat ervaring opgedaan binnen de (gemeentelijke) overheid.

Ontheffing bestemmingsplan

Indien een voorgenomen activiteit en/of verbouwing in strijd is met het bestemmingsplan, dan bestaan er mogelijkheden om deze strijdigheid op te lossen. Deze mogelijkheden zijn opgenomen in artikel 2.12 van de Wabo.

De eerste mogelijkheid die in dit artikel wordt genoemd is de zogenaamde “binnenplanse” ontheffing. Het gaat dan om het verlenen van een ontheffing op grond van een mogelijkheid die in het bestemmingsplan zelf reeds is verwoord. Een dergelijk binnenplanse vrijstelling of wijziging is dus bij het opstellen van het bestemmingsplan door de gemeente reeds rekening mee gehouden, zodat dit in voorkomende gevallen een aantrekkelijke weg kan zijn.

De tweede mogelijkheid die door artikel 2.12 van de Wabo wordt geboden is het zogenaamde kruimelgeval. In een algemene maatregel van bestuur is door de wetgever aangewezen in welke gevallen een dergelijke ontheffing van het bestemmingsplan kan worden verleend. Dit is een zogenaamd limitatieve lijst en een relatief eenvoudige procedure.

De derde mogelijkheid van artikel 2.12 Wabo is het oude projectbesluit. Deze mogelijkheid wordt benut als de activiteit niet in strijd is met de goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke ordening bevat en de ontheffing niet via één van de andere twee mogelijkheden verleend kan worden.

In de eerste twee gevallen kan de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wabo worden gevolgd (reguliere beslistermijn 8 weken), in het laatste geval dient de uitgebreide voorbereidingsprocedure voor de omgevingsvergunning doorlopen te worden (26 weken). Daarnaast kan ook op tijdelijke basis van het bestemmingsplan worden afgeweken. Dit is geregeld in onder andere artikel 2.23 Wabo.