Specifiek in de horecabranche komt het wel eens voor dat een horecabedrijf in zijn geheel wordt gehuurd of verhuurd. Deze huur van de onderneming moet dan onderscheiden worden van de huur van de bedrijfsruimte. De huur van die horecabedrijfsruimte is wettelijk geregeld en beschermd. Voor de huur van een onderneming (gewoonlijk bestaande uit goodwill, inventaris, handelsnaam, huurrecht van het pand etc.) bestaan geen bijzondere in de wet vastgelegde bepalingen. Daarvoor geldt dus contractsvrijheid: partijen zijn vrij die aspecten van de overeenkomst naar believen overeen te komen, ook ten aanzien van de huurprijs.

In de praktijk wordt dit het pachten van een bedrijf genoemd. Deze vorm van pacht is niet te verwarren met de wettelijke vorm van pacht waarin het gaat om de ingebruikgeving van grond ten behoeve van landbouw, laat staan te verwarren met het zakelijke recht van erfpacht. Deze vormen zijn dus niet aan de orde bij huur/verhuur van een bedrijf en dus verder niet relevant voor het hier besprokene.

De pachtvorm in de horeca wordt gebruikt in gevallen dat de eigenaar wel enige grip wenst te houden op de zaak, maar de dagelijkse bedrijfsvoering op enige afstand wenst te zetten. Soms is deze constructie ook noodgedwongen omdat de pachters (nog) niet over voldoende financiële middelen beschikken om de overnamesom te kunnen voldoen. Het horecabedrijf wordt geleased/gehuurd al dan niet in afwachting van financiering of een eventuele koopoptie op een later moment.

Voordat partijen een pachtovereenkomst overwegen, zijn er wel enkele aandachtspunten om rekening mee te houden. Enkele van die punten passeren hierna de revue.

Werkgeverschap pachter

In civiele/juridische zin blijft de verpachter eigenaar van het horecabedrijf, maar in de praktijk wordt de bedrijfsvoering dus gedaan door de pachter. Deze constructie is niet altijd even goed inpasbaar in de geldende publieke regelgeving. Zo is inschrijving bij de Kamer van Koophandel van een pachter vaak wel noodzakelijk en wordt de pachter in dat kader als juridische eigenaar gezien, maar is de pachter dat strikt juridisch (nog) niet.

In arbeidsrechtelijke zin wordt de pachter wel als werkgever aangemerkt en derhalve verantwoordelijk voor het personeel(sbeleid) en alles wat daarmee samenhangt. In deze pachtvorm is het gebruikelijk dat de huurrechten bij de juridische eigenaar/verpachter verblijven en dat de pachter als onderhuurder wordt aangemerkt. Van de hoofdverhuurder of pandeigenaar dient daarom in de regel wel toestemming te worden gevraagd (uiteraard als de verpachter niet de pandeigenaar is) voor een dergelijke pachtconstructie. Omdat het niet de eigen zaak is van de pachter, en hij niet beschikt over de (hoofd)huurrechten, kan de pachter daarom ook geen eigen goodwill opbouwen. Om die reden komt een pachter ook niet in aanmerking om een beroep te doen op het recht van de indeplaatsstelling zoals een reguliere huurder dat kan doen. Een pachter is dus niet bevoegd de zaak te verkopen.

Pacht en vergunning

Omdat een pachter door een gemeente als exploitant wordt gezien, zal de pachter eventuele benodigde vergunningen op eigen naam dienen aan te vragen. In het handelsregister van de Kamer van Koophandel staat de pachter vermeld als de partij voor wiens rekening en risico het bedrijf wordt uitgeoefend (hoewel deze pachter civielrechtelijk gezien dus geen eigenaar is). Van gemeentewege wordt de verpachting wel als overdracht gezien, maar dat is meer omdat de pacht niet goed inpasbaar is in gemeentelijke regelgeving.

Pacht in combinatie met huur bedrijfsruimte

Hoewel het (onder)huurrecht van bedrijfsruimte en de huur van de onderneming twee afzonderlijk te onderscheiden contracten zijn, kunnen beide rechten wel in elkaar grijpen. Dit speelt met name bij beëindiging van de overeenkomst(en). Een onderneming, zeker een horecabedrijf is zo verweven met de locatie, dat de pachtovereenkomst niet zonder de huur van de bedrijfsruimte kan voortbestaan.

Andersom is wel denkbaar: dat de huur van de bedrijfsruimte doorloopt zonder de pacht, maar dit is in de regel niet een gewenst scenario (zeker niet voor de verpachter). Om te voorkomen dat de huur van het bedrijfspand doorloopt zonder de pacht, kan er vooraf bij de rechtbank een verzoekschrift worden ingediend om de bepaling goed te keuren als het ene recht eindigt, ook het andere eindigt.

Als in de ene overeenkomst een tekortkoming ontstaat (de pachter betaalt de pachtsom niet, maar de huur wel): kan de verpachter vanwege die tekortkoming in de pacht dan ook de huur ontbinden? Dat hangt af van de vraag of het element van de pacht zodanig overheerst dat het huurrecht daarvoor moet wijken. Het huurrecht zal in de regel de overhand hebben omdat het dit recht ter bescherming is van de huurder en daarom niet snel buitenspel zal worden gezet. Maar er zijn wel enkele voorbeelden van in de rechtspraak en juist bij de combinatie van pacht en huur is er veel voor te zeggen om de pacht te laten prevaleren. De pachter hoeft in de regel immers geen hoog aankoopbedrag te financieren (zoals bij reguliere overname van een horecabedrijf wel het geval is), maar betaalt de pacht uit de lopende opbrengsten van het bedrijf. Een pachter behoeft niet per se de bescherming die in wet is vastgelegd voor een huurder die een substantiële aanvangsinvestering doet.

Praktijkvoorbeeld

Een exploitant van een snackbar betaalt een relatief hoge maandelijkse vergoeding voor gebruik van het pand én de inventaris (bakwand/frituur, afzuiging, koelingen), de goodwill en gebruik handelsnaam aan de verhuurder/verpachter. De totale vergoeding is in één contract gesplitst in een bedrag voor huur van de bedrijfsruimte en een bedrag voor de pacht. De verhuurder zegt ‘de overeenkomsten’ op, waarna de huurder de opzegging van de pacht (dankbaar) accepteert, maar zich ten aanzien van de huur bedrijfsruimte op bescherming beroept. Er was geen goedkeuring aan de rechter verzocht voor een afwijking als hiervoor bedoeld; er bestond derhalve geen contractuele koppeling in die zin dat als de ene overeenkomst wordt opgezegd, ook de andere overeenkomst wordt opgezegd en eindigt.

De verhuurder kan de (inmiddels afgedankte) inventaris op komen halen, de huurder vervangt de inventaris en handelsnaam en kan verder exploiteren onder eigen naam [zaaknummer 3284755 CV EXPL 14-21397]. De huurovereenkomst blijft in stand omdat verhuurder de opzeggrond voor de huur van de bedrijfsruimte niet aannemelijk heeft gemaakt. De opzegging heeft de huurder dus uiteindelijk verlost van een nadelig pachtcontract en kon de huur van de bedrijfsruimte voortzetten.