In het Nederlandse rechtssysteem zijn schaarse vergunningen en het huurrecht twee rechtsgebieden die vaak met elkaar in aanraking komen. Schaarse vergunningen hebben betrekking op situaties waarin de vraag naar vergunningen groter is dan het beschikbare aanbod. Het huurrecht daarentegen regelt de verhouding tussen huurders en verhuurders van vastgoed. Deze 2 deelgebieden kunnen tot complexe situaties leiden, aangezien de grondgedachtes achter beide rechtsgebieden soms haaks op elkaar staan.

Schaarse vergunningen: achtergrond en belang

Schaarse vergunningen zijn van groot belang in diverse sectoren, zoals de horeca en evenementen. Omdat het aantal beschikbare of uit te geven vergunningen beperkt is, ontstaat er vaak concurrentie tussen geïnteresseerde partijen. De overheid dient toe te zien dat alle geïnteresseerden gelijke kans maken. Op zichzelf kunnen dergelijke procedures al leiden tot complexe juridische vraagstukken en geschillen.

Een belangrijk kenmerk is dat een schaarse vergunning niet voor onbepaalde tijd mag worden afgegeven. En dat kan indruisen tegen de beschermingsgedachte van het huurrecht.

De beschermingsgedachte van het huurrecht

Het huurrecht (van winkelbedrijfsruimten) heeft als doel huurders te beschermen tegen een onredelijke beëindiging van hun huurovereenkomst en exorbitante huurprijzen. Het creëren van een balans tussen de belangen van huurders en verhuurders is hierbij van groot belang. Uitgangspunt is dat de huurder-ondernemer een bescherming wordt geboden om zijn investeringen te beschermen. Illustratief is het recht van indeplaatsstelling waarbij een huurder in staat moet zijn bij ouderdom of ziekte, zijn zaak te kunnen verkopen. Het huurrecht zal onder voorwaarden mee over moeten gaan op de koper van de zaak, zonodig tegen de wil van verhuurder in (contractsdwang).

Schaarse vergunningen en het huurrecht: uitdagingen

Wanneer schaarse vergunningen en het huurrecht samenkomen, ontstaan er uitdagingen. Een voorbeeld hiervan is een situatie waarin een verhuurder een schaarse vergunning bezit voor een bepaalde locatie, zoals een restaurant op een populaire toeristische plek. Huurovereenkomsten worden in de regel afgesloten voor lange periodes van bijvoorbeeld 5 + 5 jaar, waarna de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. Bij verval of aflopen van de vergunningstermijn zal een huurder niet in staat zijn de onderneming op die locatie voort te zetten. In wezen zal de huurder ervoor moeten zorgen dat al zijn investeringen binnen de vergunningstermijn zijn terugverdiend, want aan het einde van de termijn is het concept onverkoopbaar (er is immers geen mogelijkheid tot exploitatie vanwege het ontbreken van de vergunning). Er is – anders dan bij de grondgedachte van het huurrecht – niets van waarde opgebouwd dat kan worden voortgezet of verkocht.

Wil men afwijken van de wettelijke huurtermijn, dan dient daarvoor rechterlijke goedkeuring te worden gevraagd. In franchise is dit fenomeen al bekend: huurtermijnen zijn daar vaak afhankelijk van de looptijd van de franchiseovereenkomst. Maar in dat geval staat de franchisenemer niet met lege handen; de franchise zal eenvoudig kunnen worden verlengd of ‘doorgerold’ naar een opvolger.

Conclusie

De combinatie van schaarse vergunningen en het huurrecht vormt een complexe juridische uitdaging.

Een vergunninghouder/huurder zal er met een schaarse vergunning dus rekening mee moeten houden dat de terugverdientijd aanzienlijk wordt verkort. Verplichtingen die langer doorlopen dan de vergunningstermijn, moeten kunnen worden afgewikkeld. Voor huurrechten vereist dat specifieke kennis en voorafgaande handelingen (rechterlijke goedkeuring).