Ruimtelijk bestuursrecht

Ruimtelijk bestuursrecht

Overheden, bedrijven en particulieren strijden regelmatig over problemen op het gebied van ruimtelijke ordening.

Niet iedereen is dezelfde mening toegedaan over de wenselijkheid van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen. Welke beslissing de overheid ook neemt, er is altijd wel een tegenstander van deze ontwikkelingen te vinden. Alleen al hierdoor ontstaat een spanningsveld en volgen de nodige juridische procedures.

Bezwaar bouwplannen
Bouwplannen stuiten regelmatig op bezwaar. Ofwel doordat de overheid de aanvraag niet of slechts gedeeltelijk wil honoreren, of omdat direct omwonenden van mening zijn dat de aanvraag teveel is gehonoreerd. In beide gevallen staat bezwaar tegen de omgevingsvergunning welke de bouwplannen mogelijk maakt open. Indien de omgevingsvergunning die het bouwen mogelijk maakt verleend is door middel van de reguliere procedure (hetgeen het geval is indien de bouwplannen niet in strijd zijn met het bestemmingsplan of vergund zijn met één van de lichte ontheffingsmogelijkheden voor strijd met het bestemmingsplan) dan geldt het onderstaande. 

Bezwaar dient binnen 6 weken te worden aangetekend na verzending of uitreiking van het besluit. In dit bezwaarschrift dient u schriftelijk de gronden van uw bezwaar uiteen te zetten. Een bezwaarschrift schorst de werking van het besluit niet. Dat wil zeggen dat degene die de vergunning verleend heeft gekregen op eigen risico mag beginnen met bouwen. Op ‘eigen risico’ want indien de vergunning als gevolg van een bezwaar of beroepsprocedure alsnog (gedeeltelijk) geweigerd wordt, moet diegene het gebouwde afbreken / ongedaan maken. 

Onze specialisten op dit onderwerp:


Wilt u voorkomen dat uw buurman of een projectontwikkelaar al tijdens de bezwaarfase begint met bouwen, dan dient u een verzoek tot voorlopige voorziening in te dienen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank van uw arrondissement. Een dergelijke voorziening kan in principe slechts toegewezen worden indien onverwijlde spoed dat vereist, gelet op de betrokken belangen. De jurisprudentie is daar zeer wisselend in en het hangt zeer af van de feiten en de omstandigheden per geval. Daarnaast wil dit per voorzieningenrechter dan wel rechtbank ook nog wel eens verschillen, zo leert onze ervaring. Is de omgevingsvergunning voor het bouwen verleend met behulp van de uitgebreide procedure dan is in eerste instantie een conceptbesluit genomen om de omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen. Als u het niet eens bent met dit conceptbesluit dient u tijdig een zienswijze in te dienen. Mocht het definitieve besluit naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast worden dan staat tegen dit definitieve besluit beroep bij de rechtbank open en daarna eventueel hoger beroep bij de Raad van State. Het is van groot belang dat een zienswijze wordt ingediend omdat anders geen mogelijkheid bestaat tot het benutten van de genoemde beroepsmogelijkheden.
 
Nadere informatie over de procedure van bouwplannen treft u hier.

Advocaat bouwplannen
Op verschillende manieren kan een advocaat bij bouwplannen worden betrokken. Ten eerste kan de advocaat een inschatting geven van de haalbaarheid van bouwplannen. Vervolgens kan worden geadviseerd over het aanvechten van een bouwplan, zowel vanuit privaatrechtelijk als bestuursrechtelijk opzicht.

Vervolgens komt het regelmatig voor dat de advocaat ‘op de achtergrond’ bij bouwplannen adviseert zonder dat de wederpartij daarvan op de hoogte wordt gesteld.

Meester advocaten beschikt over juristen en advocaten die u zowel privaatrechtelijk als bestuursrechtelijk kunnen adviseren over bouwplannen. In veel gevallen hebben de advocaten en juristen in het verleden ervaring opgedaan binnen de gemeentelijke overheid, al dan niet via detacheringsbureaus.

Ga altijd na in hoeverre toekomstige
bouwactiviteiten of gewijzigd gebruik
bouwvergunningsplichtig zijn.

Ga in dergelijke gevallen altijd na in
hoeverre het bestemmingsplan de
voorgenomen wijzigingen toestaat.

Ga ook na of sprake is van een monument
en/of beschermd stadsgezicht.
Dit kan consequenties hebben.

Schat bij de aanvraag bouwvergunning
de bouwkosten niet (veel) te
hoog in, in verband met de hieraan
gerelateerde leges.

Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is verreweg het meest belangrijke planologische instrument. In het bestemmingsplan worden de bestemmingen vervat en aangewezen voor al de gronden binnen de gemeentegrenzen. In de toelichting bij het bestemmingsplan moet de gemeente verantwoording afleggen over de gekozen bestemmingen en aangeven hoe rekening is gehouden met de verschillende activiteiten die binnen de gemeente ontplooid dienen te worden. Daarbij kan gedacht worden aan de waterhuishouding en detailhandelbranche. 

De procedure om te komen tot een bestemmingsplan is behoorlijk ingekort ten aanzien van de oude wet. Overleg met hogere overheden is niet altijd meer nodig en er hoeft geen goedkeuring meer verleend te worden door de provincie. Er zijn ook andere termijnen ingesteld. Overigens zijn er geen inhoudelijke eisen gesteld aan de precieze inhoud van het bestemmingsplan. De gemeente kan er zelf voor kiezen een gedetailleerd bestemmingsplan te maken of een heel globaal bestemmingsplan, een bestemmingsplan dat een groot gebied omvat of een zogenaamd postzegelbestemmingsplan voor slechts 1 of 2 percelen. 

Wanneer iemand het niet eens is met het ontwerp bestemmingsplan kan daartegen een zienswijze ingediend worden. Wordt het bestemmingsplan in afwijking van de zienswijze vastgesteld dan kan er beroep worden aangetekend bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

Elke 10 jaar moet het bestemmingsplan opnieuw vastgesteld dan wel herzien worden. Wordt het bestemmingsplan niet op tijd herzien of verlengd dan kunnen er geen leges worden ingevorderd voor diensten die samenhangen met het bestemmingsplan. Dat betekent concreet dat er geen leges betaald zullen hoeven worden voor bijvoorbeeld een bouwvergunning. 

Nieuwe wet op de ruimtelijke ordening
Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening in werking getreden. Nadere informatie over deze nieuwe wet treft u hier.

Advocaat bestemmingsplan
Het is niet verplicht om bij problemen rondom een bestemmingsplan een advocaat in te schakelen. Wel is het vaak verstandig. Het is voor een leek vaak niet eenvoudig om in te schatten welke argumenten in een dergelijke procedure al dan niet relevant zijn. 

Het komt ook regelmatig voor dat een advocaat uitsluitend ‘op de achtergrond’ adviseert over een bestemmingsplan zonder dat het bestuursorgaan daarvan op de hoogte wordt gesteld. Bijvoorbeeld om de relatie met de gemeente niet te veel onder druk te zetten.

Meester Advocaten beschikt over meerdere advocaten en juristen die gespecialiseerd zijn in bestemmingsplannen. In veel gevallen heeft de advocaat ervaring opgedaan binnen de (gemeentelijke) overheid.

Meester Advocaten staat zowel overheden, bedrijven als particulieren bij. Meer informatie over onze bijstand van groepen omwonenden leest u hier.

Dossiers

Gebiedsgerichte informatie Amsterdam

• Rookverbod horeca
• Geluidseisen / geluidsoverlast
• (Ver)bouwen hotel
• Brandveiligheid
• Afnameverplichting
• Allergenenwetgeving horeca

>> Bekijk alle dossiers

Relevante Links

Wij werk(t)en ook voor:

Neem vandaag nog contact met ons op