ROZ Huurdersvariant
Sinds begin 2024 hebben verschillende belangenverenigingen voor ondernemers in de retail en horeca een variant op het veelgebruikte ROZ huurmodellen geïntroduceerd. Het klassieke ROZ model wordt in de praktijk gezien als erg verhuurdersvriendelijk, ook al werd er bij de totstandkoming van nieuwe modellen input gevraagd van specifieke organisaties zoals KHN en INRetail die veelal optreden voor huurders.
Die input kon niet voorkomen dat de ROZ modellen op de hand van verhuurders bleven. Niet heel verwonderlijk als je bedenkt dat de ROZ sinds 1936 bestaat en uitsluitend is opgebouwd uit een collectie van partijen die vastgoed-eigenaarsbelangen vertegenwoordigen.
Omdat de modellen dus niet als erg evenwichtig werden gezien, hebben verschillende huurdersbelangenorganisaties het initiatief genomen een huurdersvariant van het ROZ model en een zogenaamde “oplegger” te introduceren. Het uitgangspunt bij die oplegger blijft het oorspronkelijke ROZ-model, maar dan met een opleg document waaruit een huurder voor hem/haar relevante alternatieven kan selecteren. Dit met het oog op het vergemakkelijken van de onderhandelingsfase om zo uiteindelijk te komen tot een meer evenwichtige overeenkomst.
Enkele voorbeelden van nuanceringen
De (redelijkheid van) indexeringsclausules mocht zich vanaf 2022 al in een toenemende belangstelling heugen. De huurdersvariant introduceert een cap van 2 % op die jaarlijkse index.
Bij de afrekening van servicekosten wordt meer transparantie en specificering van de verhuurder beoogd die verder gaat dan in het klassieke ROZ model en ook verder dan de huidige rechtspraak het geval is. Zo kan de huurder eenvoudiger en sneller nagaan of de afrekening correct is.
Bij onderhouds- of herstelwerkzaamheden door verhuurder had de huurder volgens het oorspronkelijke ROZ model een zeer zwakke positie: huurder moet in beginsel alle (ver)bouwplannen van verhuurder gedogen zonder dat huurder contractueel aanspraak kan maken op enige compensatie. Bij noodzakelijk funderingsherstel dat in de regel zo enkele maanden in beslag kan nemen, delft de huurder dan vaak het onderspit. Met de huurdersvariant is gepoogd meer de balans te vinden door expliciet te bepalen dat de verhuurder de overlast voor huurder bij dergelijke werkzaamheden zoveel mogelijk dient te voorkomen. En als de werkzaamheden de bedrijfsvoering van huurder wel belemmeren, dat partijen komen te spreken over huurvermindering of schadevergoeding.
Ook de regeling voor energiebesparende voorzieningen is meer uitgewerkt en genuanceerd ten opzichte van de oorspronkelijke versie. Gebouweigenaren worden meer en meer gedwongen te isoleren, hetgeen de huurder voorheen (volgens het ROZmodel) zonder meer moest gedogen. In de huurdersvariant is opgenomen dat huurder wel een stem heeft als bijvoorbeeld isolatie ten koste gaat van het verhuurbaar vloeroppervlak of dit op andere wijze ten koste gaat van het huurgenot.
Een jaar na introductie
Of deze tegenbeweging op de ROZ variant succesvol is, is naar zijn aard lastig te meten. De huurtransactiepraktijk legt immers (nog) niet vast op basis van welk model precies is gecontracteerd. Bovendien “vechten” huurders tegen een instituut dat al decennia de standaard uitmaakt. Hoewel cijfers over gebruikte huurmodellen niet voorhanden zijn, zal elke huurrechtadvocaat beamen dat het gebruik van ROZ model wijdverbreid is op de Nederlandse huurmarkt.
Of verhuurders de ontwikkeling naar een meer huurdersvriendelijke variant met open armen ontvangen, is natuurlijk de vraag. De winkelstraat kent voor verhuurders anno 2025 de nodige uitdagingen waardoor sowieso de stem van huurder al luider zou moeten klinken. Al met al lijkt dit voor huurders een welkome toevoeging en zou dit initiatief de transactiekosten kunnen beperken. Een huurder diende voorheen eerst te bezien welke bepalingen teveel in zijn/haar nadeel waren om vervolgens alternatieve (maatwerk) bepalingen op te laten stellen door een juridisch adviseur of advocaat.
Met deze huurdersvariant en oplegger is het onderhandelingsproces meer gestroomlijnd en kunnen advieskosten vermeden worden.